¿Cómo sacarle partido a tus inversiones?
Por Darío Cortés Galvez / Director de Finanzas de Vive tu Barrio
En este 2022, se ha hablado mucho acerca de los beneficios tributarios, que, con motivo de la pandemia, se lanzaron como incentivo a la inversión y al dinamismo de la economía (rebaja de impuesto a las ganancias, depreciación instantánea, amortización de intangibles, etc.). Sin embargo, desde hace ya muchos años, nuestra normativa tributaria contempla de igual forma, algunas herramientas que en la adquisición de bienes inmuebles, que resultan tan o más atractivas que la depreciación instantánea. A saber:
- Devolución de IVA sobre inversión en activos fijos (artículo 27 bis del DL825); este beneficio está orientado para todos aquellos contribuyentes de IVA y exportadores que por haber invertido en bienes muebles o inmuebles – y que vayan a formar parte del activo fijo de su empresa- hayan dejado IVA de compra remanente inmovilizado durante 2 períodos tributarios (meses) o más, lo que les dará derecho a través de un procedimiento establecido por el SII a recuperar este IVA del Crédito Fiscal, pidiendo su devolución a la Tesorería General de la República, vale decir, recuperan flujo de inversión en bienes raíces, dependiendo del valor relativo del terreno de éstos. Podríamos estar hablando entre un 12% a un 17% sobre el valor de compra.
- Deducción de la base imponible del IVA en el arriendo; cuando inviertes en bienes raíces y los haces parte de tu activo fijo, tienes 2 opciones: rentarlo sin amoblar (exento) y rentarlo amoblado (afecto a IVA). Sin embargo, si quieres acceder a la recuperación del remanente de IVA de compra (párrafo anterior) es necesario que seas un contribuyente de IVA, vale decir, debes arrendar afecto a IVA tus departamentos o bienes raíces. Esto se cumple amoblando tus bienes raíces si son habitacionales de acuerdo a la resolución de SII. Entonces al arrendarlo amoblado, tus ingresos quedan afectos a IVA débito (IVA de ventas). En teoría, implicaría pagar un 19% de IVA al fisco por los arriendos percibidos. No obstante, la base imponible del IVA en el arrendamiento de bienes inmuebles tiene una deducción del 11% del avalúo fiscal. Por ejemplo, un arriendo de $400.000 mensuales (con valor comercial de $100 millones), podría tener una deducción mensual de $350.000 (suponiendo un avalúo fiscal cercano a $38 millones). Por tanto, el IVA se calcula sobre el diferencial restante de $50.000, lo que aliviana la carga mensual del pago por el impuesto de los ingresos a un nivel cercano a $9 mil.
- Leasing Financiero; a veces cuando los bancos niegan los créditos hipotecarios por razones de riesgo-cliente, por políticas de la entidad o coyunturales, una alternativa poco utilizada es el Leasing Financiero, el cual consiste en “contratos de arriendo con opción de compra”. La gracia de esta herramienta financiera, es que, primero, baja el riesgo -y por tanto, aumenta la factibilidad del negocio- de la institución financiera (IF) detrás del activo a comprar, ya que dicha IF mantiene la propiedad de éste hasta el final del contrato de arrendamiento y hasta que se cumpla con el pago de la “opción de compra”, la transferencia del dominio del bien. Luego, parte de esta herramienta es la ventaja tributaria, al ser el pago mensual de una “cuota de arrendamiento”, que normalmente sería un dividendo, ahora será tributariamente considerado “gasto de alquiler”, lo cual para una empresa o persona con inicio de actividades, tiene un impacto positivo, porque la suma de todas las cuotas pagadas durante el año por concepto de Leasing es “gasto” y se puede deducir de la Renta Líquida Imponible (RLI), que es básicamente la utilidad del ejercicio dentro de ciertos criterios tributarios. Entonces, por ejemplo, una Pyme que tenía una utilidad previa al Leasing de $20 millones, luego de pagar 12 cuotas mensuales de $500.000 por concepto de Leasing (Neto), solo tendrá que tributar por $14 millones ($20.000.000 – $500.000 x12).
Como podrán haber apreciado en los ejemplos anteriores, además de la depreciación instantánea, la cual para los grandes contribuyentes termina este 31 de diciembre de 2022, existen otras herramientas para factibilizar o potenciar las inversiones inmobiliarias. Por otro lado, la depreciación instantánea continua para contribuyentes medianos y pequeños (ProPyme; ver requisitos en web de SII ).
Lo importante es investigar estas herramientas y que te asesores adecuadamente, para que le puedas sacar partido a tus inversiones, ya sean comerciales o habitacionales. En Vive tu Barrio te podemos ayudar con nociones básicas para estos fines, pero en última instancia, se requieren especialistas que te orienten adecuadamente.
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Por Darío Cortés Galvez / Director de Finanzas de Vive tu Barrio.
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